La potestà urbanistica del Comune non vive isolatamente, ma in un contesto in cui intervengono anche altri poteri, che essa non può obliterare e su cui non prevale gerarchicamente

La potestà urbanistica del Comune è volta a regolare il futuro sviluppo del territorio, ma non incide sulla legittimità degli organismi edilizi già esistenti che, a suo tempo, siano stati legittimamente realizzati (nei cui confronti, se del caso, può attivarsi la ben diversa potestà espropriativa). Un cespite legittimamente preesistente (ossia edificato nel rispetto della normativa sull’uso del territorio all’epoca vigente) non può, dunque, essere interessato da successive modifiche della disciplina urbanistica. Ciò, per vero, da un lato risponde al generale (e fondamentale) principio della certezza del diritto, dall’altro, a ben vedere, è in linea con la ratio stessa del potere urbanistico. Questo, infatti, è volto a garantire l’ordinato sviluppo del territorio: se si ammettesse che un Piano urbanistico possa (non solo disporre per il futuro, ma anche) stravolgere l’attuale assetto dell’edificato, rendendolo illegittimo, si stabilirebbe, implicitamente, la precarietà della pianificazione stessa, sempre soggetta a cambiamenti e ripensamenti ex tunc, ciò che ne svuoterebbe la stessa funzione (e, verosimilmente, si porrebbe in frontale tensione con valori costituzionali quale, per quanto qui di interesse, la libera iniziativa economica privata). Oltretutto, la potestà urbanistica non vive isolatamente, ma in un contesto in cui intervengono anche altri poteri, che essa non può obliterare e su cui non prevale gerarchicamente (nella specie, il potere autorizzatorio regionale in ordine alla costruzione ed esercizio di impianti produttivi).

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