L'erogazione o meno di servizi accessori consente di distinguere l'attività di mera locazione, rientrante tra i redditi fondiari, dall'attività para-alberghiera di affittacamere

<<Il noleggio di biancheria rinvenuta nei locali, unitamente alle fatture di acquisto di prodotti per la pulizia e agli accrediti di denaro contante contabilizzati sui conti bancari della società e dei soci possono rappresentare prove idonee a sostenere l'esercizio abituale dell'attività di affittacamere e la conseguente riqualificazione da parte del Fisco dei proventi derivanti dalla locazione degli immobili come reddito di impresa.

Sono queste le principali conclusioni cui è giunta la Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21841 del 7 settembre 2018.

La vicenda posta a base della pronuncia trae origine dall'assoggettamento a tassazione dei proventi derivanti dalle locazioni di immobili da parte di una società immobiliare come redditi fondiari e dalla loro successiva riqualificazione, da parte dell'Ufficio, in redditi di impresa con conseguente regime fiscale più oneroso.

Si ricorda, infatti, che le locazioni di alloggio ai turisti da parte di soggetti diversi dagli imprenditori alberghieri possono generare reddito da inquadrare, in alternativa:
1) tra i redditi fondiari (redditi da locazione), ai sensi dell'art. 37, comma 4 bis del Dpr 917/86, ove si tratti di attività di mera locazione anche da parte di società di intermediazione immobiliare, priva di natura imprenditoriale;
2) tra i redditi d'impresa, ai sensi dell'art. 55 del Dpr 917/86, ove l'attività sia esercitata per professione abituale, mediante un'organizzazione dei mezzi in forma di impresa;
3) tra i redditi diversi, ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. i) del Dpr 917/86, ove, pur trattandosi di attività commerciale, essa sia esercitata occasionalmente.

Impugnato l'accertamento, sia in primo che in secondo grado, i Giudici di merito avevano ritenuto illegittimo l'atto impositivo, ritenendo come prova insufficiente a dimostrare l'esercizio abituale di affittacamere il rinvenimento presso i locali della società immobiliare di biancheria presa a nolo. A sua volta l'Agenzia delle Entrate impugnava la sentenza della Ctr per cassazione, lamentando la mancata valutazione delle ulteriori presunzioni e prove addotte, tra cui le risultanze di indagini finanziarie condotte nei confronti della società immobiliare e dei suoi soci che avevano evidenziato la presenza di accrediti ingiustificati.

Convenendo con quanto eccepito dall'Ente accertatore, i giudici della Corte Suprema hanno innanzitutto statuito che l'elemento discriminante che consente di distinguere l'attività di mera locazione, rientrante tra i redditi fondiari, dall'attività para-alberghiera esercitata in forma imprenditoriale è rappresentato proprio dall'erogazione o meno di servizi accessori. Pertanto, quando l'Ufficio accertatore adduca elementi e circostanze atte a dimostrare che, accanto alla prestazione di alloggio, vengano effettuate prestazioni accessorie, quali ad esempio la pulizia ed il riassetto degli ambienti, il cambio della biancheria, il lavaggio e stiratura di indumenti, che portano a far presumere l'esistenza di organizzazione e, dunque, il conseguimento di un reddito d'impresa, il Giudice di merito è sempre tenuto a valutare la convergenza delle prove. Per questo, i Giudici della Corte hanno cassato la sentenza di secondo grado e rinviato nuovamente il giudizio alla Ctr, in diversa composizione>>

Fonte: