Se gli immobili destinati a locazioni turistiche non rispettano i requisiti edilizi e igienico-sanitari previsti per le abitazioni civili, ciò può influire sulla validità o sull'adempimento del contratto di locazione, ma l'amministrazione locale non può impedirne la stipula

E’ quanto affermato, in linea di principio, dai giudici del Consiglio di Stato Consiglio di Stato, sezione V, 7 aprile 2025, nella sentenza n. 2928: la legge della regione Lombardia 1 ottobre 2015, n. 27 non conferisce ai comuni alcun potere di controllo sulla stipula di contratti di locazione turistica al di fuori dell’esercizio di un’attività imprenditoriale. (1)

La materia del turismo rientra nella competenza legislativa residuale delle regioni, fermo restando la possibilità di intervento dello Stato nella materia dell’ordinamento civile di sua competenza esclusiva di cui all’articolo 117, comma 2 lett. l), della Costituzione, al quale è riconducibile la libertà contrattuale in materia di locazione turistica e che può interferire con il settore del turismo. (2)

L’attività di locazione per finalità turistica esercitata in forma non imprenditoriale, riconducibile al mero godimento indiretto di beni immobili, non richiede la segnalazione certificata di inizio attività (s.c.i.a.) di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241 ma una mera comunicazione di inizio attività (c.i.a.), a fini di monitoraggio e non è quindi soggetta a poteri prescrittivi ed inibitori dell’amministrazione locale. (3).

In motivazione la sezione ha ricostruito il quadro normativo in materia di locazioni turistiche, con particolare riferimento alla regione Lombardia, evidenziando, in particolare, che: i) l’art. 13-ter, comma 8, del decreto legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191, assoggetta solo quella svolta in forma imprenditoriale a segnalazione certificata di inizio attività (s.c.i.a.) ai sensi dell’art. 19 della legge n. 241 del 1990; ii) l’art. 38 della legge della regione Lombardia n. 27 del 2015 distingue tra locazioni gestite in forma imprenditoriale soggette a s.c.i.a. e quelle svolte in forma non imprenditoriale, per le quali è prevista la comunicazione di inizio attività (c.i.a.); iii) alcune disposizioni contenute nella legge della regione Lombardia n. 27 del 2015 estendono una parte della disciplina delle strutture ricettive alle locazioni turistiche in forma non imprenditoriale (ad esempio, art. 38, comma 8, in materia fiscale, di sicurezza, di comunicazione dei flussi turistici, di denuncia degli ospiti in base alle indicazioni dell’autorità di pubblica sicurezza).

Infine, in assenza di esatti precedenti nei termini, il Consiglio di Stato ha affermato in sintesi che gli immobili destinati a locazioni per finalità turistiche devono possedere i requisiti edilizi ed igienico-sanitari previsti dalla normativa primaria e secondaria per i locali di civile abitazione ma l’eventuale carenza di tali requisiti, mentre può ripercuotersi sulla validità o sull’adempimento del contratto di locazione eventualmente stipulato, non legittima l’inibizione, da parte dell’amministrazione, della stipula del contratto.

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